ישנם כמה אפשרויות לחיפוש מגרש:
- מנהל מקרקעי ישראל.
- כונס נכסים.
- קרקע פרטית - משרד תווך.
- קרקע פרטית - חיפוש עצמי.
- קרקע חקלאית.
מנהל מקרקעי ישראל
אחת לתקופה מנהל מקרקעי ישראל מוציאה מכרזים למכירת קרקעות לבנייה. מי שמעוניין יכול להשתתף במכרז ולהציע הצעה עבור מחיר הקרקע. בדרך כלל יש במכרז מחיר מינימום למגרש ועלות לפיתוח ובד"כ המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה בקרקע אם כי למנהל יש זכות לבחור מי הזוכה ולא רק על פי המחיר שהוצע.
יש לשים דגש, כי המנהל לא מאפשר ל'תקן' את ההצעה שהגשת במכרז, כלומר אם לא זכית אתה לא יכול להציע הצעה משופרת.
על מה צריך לשים לב?
הלחץ הזה יכול לגרום ליזמים לתת מחיר שהוא מעל למחיר השוק, רק כדי לזכות בקרקע ויש להזהר לא ליפול למלכודת הרגשית הזאת. צריך להיות שלם לחלוטין עם ההצעה שהגשת.
כונס נכסים
כונסי נכסים משמשים כנציגי הבנקים מול חייבים ומציעים את הקרקעות של החייבים למכירה בשוק החופשי.
גם כאן הקרקעות נמכרות בשיטת מכרז כאשר המחיר הגבוה ביותר ע"פ רוב הוא הזוכה.
איך זה עובד?
מצאתם נכס שמעניין אתכם?
- נותנים הצעה לכונס, ובד"כ גם צריך להשאיר ערבות בנקאית בהתאם להצעה ולמכרז.
- הכונס יקבע תאריך בו יפגשו כל המציעים בדרך כלל במשרד הכונס שעוסק בד"כ בעריכת דין והוא ינהל את המכרז.
- בדומה לקניית המצוות בבית הכנסת, כל אחד נותן את הצעתו ואז כל אחד יכול להעלות את ההצעה שלו עד אשר אין אף מציע שמוכן להעלות את ההצעה של צד אחר.
- מי שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר הוא הזוכה בשלב זה - אבל זה לא סופי!
- בעל הנכס עצמו רשאי לרכוש את הדירה במחיר שהצעתם.
- במידה ובעל הנכס אינו מעוניין יש לקבל אישור מראש ההוצל"פ למחיר המוצע, הדבר נעשה כדי להגן על בעל הדירה ולמנוע מכירת הדירה במחיר זול משמעותית ממחיר השוק באופן משמעותי.
על מה צריך לשים לב?
כאשר יושבים בפגישה אצל הכונס יש לחץ והרגשה שגורמת לקנייה מעל המחיר שתכננתם לשלם מלכתחילה. אם אתם לא מכירים את השיטה וחדשים בעניין כדאי לכם ללכת לבית הכנסת הקרוב בשבת בבוקר ולהתנסות בחוויה של קניית עליה לתורה כי מדובר באותה שיטה. אם תשימו לב כאשר המצווה פחות חשובה או שיש פחות מתפללים בבית הכנסת הסיכוי שלכם לקנות עליה לתורה במחיר נמוך יחסית עולה וככל שיש יותר מתפללים ויש עניין יותר במצווה וערכה רב יותר בעיני המתפללים כך המחיר נדרש לשלם עבורה עולה בהתאם.
קרקע פרטית - משרד תיווך
חיפוש קרקע פרטית באמצעות משרד תווך הינה האפשרות הטובה ביותר. נכון, עלות התיווך נעה בין 1.5%-2% מערך הקנייה.
אם זאת צריך לזכור שמתווך טוב יכול לעזור לכם בניהול המשא ומתן ולפעמים עוזר בסגירת העיסקה לטובת שני הצדדים. הרבה עסקאות יכולות להגיע לפיצוץ ולהיכשל בגלל חסרון בגורם מתווך שיגשר על הפערים בין הצדדים וזה יכול לחסוך לכם הרבה יותר מ- 2% מהעסקה.
למשל אם המוכר רוצה למכור נכס ב- 1,500,000 ולצורך מו"מ הוא מצהיר שהוא מבקש 1,600,000 כדי שיהיה לו לאן לרדת. ואילו הקונה מעוניין לקנות את הנכס ב-1,500,000 אז לכאורה יש לנו כאן עסקה. אבל בגלל שכל אחד מסתיר את הקלפים שלו הם יכולים להתחפר במו"מ מתיש בו המוכר יירד במכיר קצת אבל לא מספיק בשביל הקונה וקח העסקה תכשל. וזאת רק דוגמא.
לכן הדבר הכי חשוב במתווך הוא היושר והמקצועיות שלו. ישנם מתווכים שמוכנים להגיד הכל בשביל לסגור עיסקה אפילו אם אין בהם אמת או כל האמת.
לכן כאשר בוחרים מתווך כדאי לקבל עליו המלצות.
על מה צריך לשים לב?
המתווך מחפש עבורכם את הנכס עפ"י הדרישות והתקציב שהכתבתם ויחסוך לכם זמן רב ששווה הרבה כסף.
קרקע פרטית - חיפוש עצמאי
מאיפה להתחיל? אפשר לחפש בעיתון או במקומון, באתרי אינטרנט, או פשוט לעשות עבודת רגליים.
להסתובב באזור בו אתם מחפשים ולחפש שלטים 'למכירה'.
בקרקעות גם אפשר פשוט לפנות לבעלי קרקעות באזור ולשאול אותם אם הם מעוניינים למכור.
החסרון הכי גדול שיש בשיטה הזאת היא כמובן ז-מ-ן. כן, ללכת לחפש ולשאול בעלי נכסים לוקחת זמן רב שאין לנו ממנו הרבה.
על מה צריך לשים לב?
מה גם שכאשר אנחנו מנהלים מו"מ לבד אנחנו יכולים להפסיד ולפוצץ עסקה מצליחה בלי לשים לב - ראו למעלה מה שכתבנו על מתווכים.
קרקע חקלאית
האופצייה הזאת טובה בעיקר אם אתם לא ממהרים לשום מקום ומיועדת בעיקר להשקעה לטווח רחוק או בחשיבה של הילדים או הנכדים.
אם אתם מחפשים קרקע כדי לבנות את ביתכם באופן מיידי זאת לא האופצייה בשבילכם.
אחד המחסורים הכי גדולים במדינה ישראל היא הקרקעות. ארץ ישראל קטנה ואין לנו הרבה קרקעות.
כך שאם אתם קונים קרקע חקלאית באזור בו יש יישובים במגמת התפתחות סביר להניח שבטווח הרחוק יפשירו את הקרקע החקלאית שלכם למגורים.
מחיר קרקע חקלאית הוא זול יחסית לקרקע למגורים כך שאם יש לכם הון שאתם יכולים להשקיע אותו לטווח הרחוב זאת אופצייה שצריך לשקול אותה.
אפשר להשקיע גם בבורסה ובניירות ערך אבל זה פחות בטוח מאשר השקעה בנדל"ן והריבית שתקבלו משתנה בהתאם לזמן בו יפשירו את הקרקע שלכם למגורים.
אם יתמזל מזלכם אתם יכולים להרוויח ריבית גבוהה מאוד שלא מביישת השקעה במניות היי-טייק.
רוצים לבדוק פרוייקטים בקרקעות חקלאיות?
הרשמו בטופס כאן למטה לקבלת מידע נוסף:
גולשים שקראו את המאמר הזה, קראו גם את המאמרים:
צעד אחר צעד לקראת רכישה של מגרש לבנייה
מה כדאי לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית ?
| 
