הדגשים בהסכם מול קבלן בניין

 Photo by Landscape Design Advisor 

    
בבנייה הפרטית, קבלן הבנייה נבחר על פי רוב על בסיס של המלצה או על בסיס היכרות קודמת.
  
לפני ההתקשרות חוזית מול הקבלן מומלץ לבצע כמה בדיקות פשוטות:

• הבדיקה הכי בסיסית ופשוטה היא לבקר בבתים קודמים שהקבלן בנה – פשוט לבקש ממנו המלצות.
• לבדוק את רמת הגימור ורמת השירות שהקבלן נתן בבתים הקודמים שהוא בנה.
• את מידת ההתאמה בין פרויקטים קודמים לפרויקט הבנייה שלכם.
• את התייחסות הקבלן ללקוחות שלו, לבקשות שלהם ולהתחייבויות שלו. האם מילה שלו זאת מילה.
  
  
    

באופן כללי קיימים מספר סוגים של חוזים האופייניים לעבודה מול קבלנים:

• לפי כמויות ביצוע: הסכם כזה נותן לכם גמישות לשנות תוך כדי עבודה אבל כאשר העלויות של כל שינוי כזה ידועות מראש. שכרו של הקבלן נקבע לפי חישוב כמויות הבנייה (לדוגמה: שטח קירות, כמות הפתחים, אורך צנרת וכדומה). חוזה זה נקבע על פי כתב כמויות אותו מכינין האדריכל מראש. במקרה של עבודה לפי חוזה זה, קל לתמחר שינויים בתכנון הבנייה, שכן לכל עבודה יש מחיר.
   
• לפי זמן עבודה: הסכם זה נוח לקבלן כאשר עבודת הבנייה תלויה בגורמים רבים שאינם בשליטתו וכל שינוי יגרום לעלויות נוספות. בחוזה כזה אין לקבלן דחיפות לסיים את הפרויקט ומבחינתו כל שינוי יהיה מבורך. חוזה כזה נותן לכם גמישות מקסימלית ותוכלו לשנות תוך כדי עבודה כל דבר אבל כמובן לשלם על כך בהתאם.
   
• הסכם פאושלי: בחוזה פאושלי הצעת המחיר היא סופית ללא גמישות מצד אחד אבל באופן יחסי בלי הפתעות מצד שני. 
  בהסכם פאושלי הקבלן מבצע הערכה כללית לעלות הבנייה  לפי תכניות העבודה שהוא מקבל מהאדריכל, ונותן מחיר קבוע וסופי. כמובן בחוזה כזה המחיר גבוה יותר מאשר בחוזים הקודמים, וזאת בגלל הסיכונים שבלקיחת העבודה ואחריות שיש לו לכל דבר בתהליך תוך עמידה גם בזמנים של מסירת הדירה. הערכה שגויה או סיבוכים במהלך הבנייה עלולים לגרום לו להפסדים כספיים גדולים ואף לפשיטת רגל ולכן נהוג לשלם עבור שינויים ותוספות אשר מעבר לקבוע בתוכניות העבודה שחתמו עליהם הצדדים לפני תחילת העבודה.
    
  
      

מהם הדברים החשובים באמת בהסכם עם קבלן בניין?

1. תכניות אדריכליות - לצרף את התכניות האדריכליות ותכניות העבודה לחוזה כחלק ממנו.
    
2. ביטוחים ואחריות - יש לקבוע כי כל נזק באתר הבנייה יהא באחריות הקבלן ולא עליכם. על הקבלן יחולו חבות מעבידים, צד שלישי, רכוש, גוף ועליו לעשות את הביטוחים המתאימים. יש לוודא כי מזמיני העבודה מבוטחים אף הם בפוליסת הביטוח.
    
3. ערבויות - מקובל לדרוש ערבות כלשהי מהקבלן להבטחת ביצוע ההסכם ולמניעת אפשרות של "נטישת" הבנייה באמצע הפרויקט במיוחד בהסכם פאושלי בו הקבלן מתחייב מראש. ישנם מספר סוגי ערבויות – ערבות בנקאית, ערבות אישית, שיק אישי/שטר חוב. 
    
4. זמן - יש לקבוע מועד ברור לסיום עבודות הבנייה שאחרת יש חשש לדחיות רבות במועד קבלת המפתח. יש לקבוע מנגנון של פיצוי בשל כל יום איחור, מנגנון אשר יבטיח כי הקבלן יעבוד במרץ רב על מנת לסיים את בניית הבית במועד. גם סעיף זה רלוונטי יותר להסכם פאושלי.
    
5. תשלום - חשוב לסגור כל פרצה שתאפשר לקבלן לדרוש תשלום בגין עבודות נוספות מכיוון שאין לכך סוף ותמיד אפשר לייצר בעיות ועבודות נוספות. נקודה קריטית היא התשלומים לקבלן, התשלום לקבלן צריך להיות מדורג לפי קצב ההתקדמות, לפי אבני דרך שקבעתם יחד עם האדריכל. מי שמחליט לגבי האיכות והביצוע של אבן הדרך הוא המפקח-על וכל תשלום צריך להיות מאושר על ידיו. במידה ומעוררת בעיה המפקח-על הוא המתווך הטוב ביותר כדי לפתור את הבעיה. הוא שם במיוחד בשביל כך. את התשלום הסופי יש להתנות בקבלת "טופס 4" המאפשר לגור בבית.
    
6. קבלן רשום - רשם הקבלנים מנהל את פנקס הקבלנים הכולל את כל הקבלנים הרשומים ואת סיווגם המקצועי והכספי. החוק קובע כי עבודות הנדסה בנאיות בהיקף כספי מסוים או מסוג מסוים חייבות להתבצע רק בידי קבלן רשום. בפנקס תוכלו לבדוק את פרטי הקבלן שאותו אתם חושבים להעסיק.  לפנקס הקבלנים לחצו כאן.