רכישת קרקע חקלאית יכולה להפוך למכרה זהב, ולרווח של מאות אחוזים - אם אכן ההפשרה מתממשת. בדרך ישנם כמה מהמורות שצריך לעבור ורצוי לדעת עליהם בטרם נכנסים להשקעה ספקולטיבית בקרקעות חקלאיות.
כל מי שמתכנן לרכוש קרקע חקלאית, חייב לבצע מספר בדיקות בטרם רכישת הקרקע, איך בודקים מגרש חקלאי, ומה בכלל צריך לבדוק?
1. בעלות זכויות ושעבוד
בודקים מי הבעלים הרשום של הקרקע והאם היא נמכרת ישירות מהבעלים או באמצעות מיופה-כח.
אם מדובר ביפוי-כח או צו ירושה כזה או אחר יש לבדוק אותו באופן מקצועי ע"י עו"ד כדי לוודא שאינו מזוייף.
כמו כן גם אם מדובר בייפוי כוח צריך לדרוש להיפגש עם בעל הקרקע, אם הוא מעוניין למכור הוא ישמח להיפגש אתכם אם אתם רציניים.
חשוב לוודא כי נסח הרישום נקי מכל שעבוד או זכויות כלשהן לצד ג'.
2. מי הוא מי?
כמו בכל עסקה, כדאי לבדוק מי המוכר, מה המוניטין שלו, ולקבל עליו המלצות. אפשר לשמוע מה הוא מציע אבל לא לחתום על כלום לפני שמבררים.
גם אם הוא אומר שזאת ההזדמנות האחרונה ושיש עוד קונה שמעוניין בנכס ושמחר זה יהיה אולי מאוחר מידי...
אף פעם אל תחתמו ותשקיעו בלי לקבל את התמונה המלאה בצורה מקצועית.
3. ביקור פיזי במקום
יש לבדוק את מיקום הקרקע על ידי ביקור פיזי במקום והתרשמות ישירה ולא להסתמך על מפות ועלונים פרסומיים.
להסתכל מסביב ולבדוק מה קיים בשטח. אולי תמצאו שיש שם חוות גז, קו מתח גבוה שעובר במקום, אתר ארכיאולוגי, או בסיס טילים במרחק יריקה.
4. מיקום
כלל האצבע אומר דבר פשוט, הקרקעות עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר נמצאות בצמוד לערים או ליישוב מתפתח וככל שמתרחקים מהן פוחת הסיכוי להפשרת הקרקע.
5. ייעוד הקרקע
לבדוק את ייעוד הקרקע באמצעות בדיקת תחום השיפוט של הקרקע, קרקעות בתחומי שיפוט של ערים מתפתחות הן בעלות פוטנציאל גדול יותר לשינוי ייעוד מאלו הנמצאות באיזורי שיפוט של מועצות איזוריות.
אם כי לפעמים גם קרקעות שנמצאות באזורי שיפוט של מועצה איזורית יכולים גם הן לשנות ייעוד אם הן סמוכות לערים מתפתחות.
6. ועדת התיכנון והבנייה
חובה לבקר בווועדות התיכנון והבנייה ברשות המקומית, או במשרדי מהנדסי הרשות, כדי לבדוק מהי התוכנית החלה היום על מקרקעין במקום ומהן התוכניות העתידיות לקרקע.
אם מגלים כי קיים הליך תיכנוני כלשהו, ניתן בהחלט לנסות להגיע ישירות למתכנן, כדי לבדוק באיזה שלב עומד התיכנון ומה מטרתו.
כאן אפשר גם לגלות כי לקרקע מסויימת אין בכלל סיכויי הפשרה - מאחר שהיא בכלל מיועדת לשמורת טבע, פארק, אזור מסחרי, או מבני ציבור כאלה ואחרים.
ייתכן גם שלפי התוכניות של מע"צ בכלל מתוכנן לעבור כביש בחלקה שלכם או אולי רכבת, מי יודע? לכן צריך לבדוק את זה.
אפשר גם להים טלפון למהנדס העיר או ליו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, הם לא נושכים. הם עובדי ציבור ומתפקידם לתת שירות לציבור.
7. תמ"א 35 והפשרה
תמ"א (תוכנית מיתאר ארצית) 35 מתווה את כיווני התכנון העתידיים של ישראל ואמורה לספק מענה לצרכי הפיתוח הצפויים תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים וערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת.
התוכנית חילקה את מדינת ישראל לאזורי תכנון מרקמיים: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור משולב ומרקם חופי.
סביר להניח שסיכויי הפשרתה של קרקע חקלאית, המסווגת במרקם שאינו עירוני או כפרי, נמוכים מאוד.
8. הפקעה!
הרבה רוכשים שוכחים או לא מודעים כי קרקע חקלאית, הנרכשת כשטח נטו, תהפוך עם שינוי הייעוד למגורים לשטח ברוטו.
איך אתם רוצים להגיע לבית שלכם? צריך לבנות כביש, מדרכות וכיכרות? פארק משחקים לילדים וכו', איפה?
לאחר ההפשרה נערך הליך תיכנוני שבמסגרתו יופקעו מהקרקע שטחים לטובת שטחי ציבור וכבישים ונערכים איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע.
הרשויות יכולות להפקיע עד 40% מהשטח לצורכי ציבור, מבלי לפצות את בעל הקרקע. ולהפקיע יותר מכך בפיצוי בעל הקרקע.
אך גם אם מדובר בפיצוי אז הוא לא לפי הערך שבו נרכשה הקרקע אלא לפי מדד של הרשות עצמה, וכיום מדובר על חקיקה חדשה בנושא שמעמידה את ערכו של דונם על 20 אלף שקל, וממש לא משנה כמה אתם השקעתם כדי לקנות את הקרקע.
בכל מקרה אחרי הפקעה של 40% היתרה היא זו שתחולק בין הבעלים, באופן יחסי לשטח הקרקע שהיה בבעלותם.
9. מיסים והיטלים
קל לשכוח אבל מס שבח עומד על 50% והוא כפי שאמרנו מערך הדונם של 20 אלף שקל וכן יש כמו בכל רווח גם מס הכנסה.
זהו סעיף קטן אבל קריטי מבחינה כדאיות עיסקית. לכן כדאי לברר את הדברים מבחינה חשבונאית עם גורמים מקצועיים, כי לא מעט משקיעים נפלו במוקשים האלה.
10. עלויות פיתוח
תשלום עלויות פיתוח יכולות להגיע לכדי 300,000 ש"ח למגרש ללא קושי.
אחרי כל זה אתם צריכים הרבה סבלנות...
הכי חשוב: לקחת בחשבון את אלמנט הזמן.
הבירוקרטיה הישראלית עובדת שעות נוספות. היא מצטיינת בהליכי הפשרה ארוכים ומייגעים, שאורכים שנים ארוכות.
רצוי לפני יציאה לטיול הזה להצטייד בהרבה סבלנות.
אז מתי כדאי להשקיע בקרקע חקלאית ?
1. מימון
אם יש לכם הון להשקעה ואתם מחפשים אפיקים נוספים להשקעה ורוצים להרגיש שיש לכם משהו פיזי ביד.
אולי תוכלו גם לפתח במקום גינת ירק אורגניים לצורך פרטי לבינתיים.
אם אתם לוקחים הלוואה או משקיעים יותר מ-20% מההון שלכם אתם כנראה עושים טעות גדולה.
2. בדיקת שוק
בדקתם את כל מה שציינו למעלה והתייעצתם עם גורמים מקצועיים ומצאתם כי יש הגיון עסקי מאחורי הקרקע.
חישבתם את הסיכון וההזדמנות בצורה מקצועית וחישבתם את כל העלויות בדרך.
3. זמן
יש לכם זמן, אתם לא ממהרים לשום מקום ולא לחוצים על הקרקע שרכשתם כדי לבנות בה מחר בית.
מבחינתכם זה שם ויכול יום אחד להפשיר.
בהצלחה!!!
אם יתמזל מזלכם תצליחו להגיע להפשרה ולהגיע לתשלומי היטל ההשבחה תוך 4-5 שנים.
אני חושב שזה המקרה היחיד בו אתם תשמחו לשלם למדינה מיסים.
פרוייקטים לדוגמא:
תוכלו כבר עכשיו לבדוק כמה פרוייקטים ולהתעניין בהם:
אין באמור לעיל כדי להוות חלופה לחוות דעת מקצועית, לייעוץ משפטי ונדלני מקצועי.
בטרם ביצוע עסקת מקרקעין, שבלול ממליצה, להתייעץ עם אדריכל, עו"ד ובעלי מקצוע שיבדקו את ההשקעה שלכם.
גולשים שקראו את המאמר הזה, קראו גם את המאמר: איך מחפשים אדמה או קרקע לבניית בית פרטי ?
| 
